รู้ก่อนสร้างโกดัง สร้างโรงงานไม่ต้องมารื้อทีหลัง

เรื่องของ “แผนผังเมือง” มักจะเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนทั่วไป แต่ถ้าเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการแล้ว “ แผนผังเมือง” เป็นเรื่องที่ต้องรู้ และต้องทำความเข้าใจให้ดี เนื่องจากนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสามารถทำความเข้าใจในโอกาส และกฎหมาย แต่รวมถึงนักลงทุนทั่วไปด้วย เพราะ “แผนผังเมือง” เป็นกฎกติกาที่กำหนดว่า ในพื้นที่ที่จะไปลงทุนนั้น สร้างโรงงาน หรือ สร้างโกดังแบบไหนได้ หรือ แบบไหนสร้างไม่ได้ โดยเงื่อนไขต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความสูง และพื้นที่ว่างอย่างไร ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้มีผลต่อต้นทุนในการก่อสร้าง และการดำเนินงานทั้งสิ้น


วิธีเช็กที่ดิน สามารถสร้างโกดัง โรงงาน ได้ไหม วิธีตรวจสอบว่า ที่ดิน สามารถ สร้างโกดัง สร้างโรงงาน ในพื้นที่ดินของตนเอง หรือที่ดินที่กำลังจะซื้อ โดยต้องการทราบว่า ที่ดินของตนเองนั้น สามารถก่อสร้างโรงงาน สร้างโกดัง สร้างคลังสินค้า หรือประกอบกิจการอะไรได้บ้าง เบื่องต้นการจะก่อสร้างอาคาร หรือประกอบกิจการใด ๆ นั้น เจ้าของที่ดิน หรือท่านผู้ประกอบการ ควรตรวจสอบว่า พื้นที่ดินของท่าน หรือที่ดินที่ท่านกำลังจะซื้อ เพื่อประกอบธุรกิจนั้น อยู่ในเขตผังเมืองสีอะไร เพราะว่า กฎหมายผังเมือง ผังสีของที่ดินจะเป็นตัว กำหนดว่า ท่านจะสามารถก่อสร้างอาคาร

บ้านเรือน หรือประกอบกิจการอะไรได้บ้าง โดยทั่วไป กฎหมายผังเมือง แบ่งผังสี เป็น 10 ประเภท ดังนี้ กฎหมายผังเมืองที่บังคับใช้ ในแต่ละพื้นที่หรือแต่ละจังหวัด มีข้อกำหนดที่เป็นรายละเอียดในแต่ละสีพื้นที่ต่างกันไป สำหรับผังเมืองของกรุงเทพมหานครที่ประกาศใช้ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 พ.ศ. 2542 ในเรื่องพื้นที่ที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ ดังนี้

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองแยกย่อยเป็นสีเหลืองทั่วไป สีเหลือง A และสีเหลือง B ทั้ง 3 กลุ่มย่อย อาคารอาศัยต้องสูงไม่เกิน 23 เมตร โดย สีเหลืองทั่วไปที่มีเนื้อที่รวมกันไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวได้

• สีเหลือง A เนื้อที่รวมกันไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ห้ามสร้างห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารอยู่อาศัยรวม (แฟลต อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด) อาคารขนาดใหญ่ หรืออาคารสูง พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตดอนเมือง (บริเวณบึงเมืองทอง) เขตคลองสามวา (บริเวณถนนปัญญาอินทรา) เขตสวนหลวง (บริเวณซอยอ่อนนุช 7) เขตหนองจอก (บริเวณถนนมิตรไมตรี) และเขตสะพานสูง (บริเวณถนนรามคำแหง) เป็นต้น
• สีเหลือง B เนื้อที่รวมกันไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวได้ พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตบางเขน (บริเวณรามอินทรา) เขตคันนายาว (บริเวณรอบๆ ช่วงปลายถนนรามคำแหง) และเขตบางนา (บริเวณซอยลาซาล สุขุมวิท 105) ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม แยกย่อยเป็นสีส้ม A และสีส้ม ทั้ง 2 กลุ่มย่อยเนื้อที่รวมกันไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร
• สีส้ม A อาคารอาศัยรวมไม่สูงเกิน 23 เมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว
• สีส้ม B ใช้เป็นที่พักอาศัยประเภทอาคารสูงเกิน 23 เมตรได้ กรณีใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตบางเขน (บริเวณถนนรามอินทรา) เขตคันนายาว (บริเวณรอบๆ ช่วงปลายถนนรามคำแหง) เขตห้วยขวาง (บริเวณถนนประชาอุทิศ) เขตบางขุนเทียน (บริเวณถนนบางขุนเทียน) เขตหนองจอก (บริเวณถนนบุรีภิรมย์) และเขตลาดกระบัง (บริเวณถนนหลวงแพ่ง) เป็นต้น 
  
  

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล แยกย่อยเป็นสีน้ำตาล A และสีน้ำตาล B อาคารอาศัยรวมสูงเกิน 23 เมตรทั้ง 2 กลุ่มย่อย

• สีน้ำตาล A เนื้อที่รวมไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว
• สีน้ำตาล B เนื้อที่รวม 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปได้ ใช้ประโยชน์เป็นที่พักอาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ หากจะใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตหนองจอก (บริเวณถนนบุรีภิรมย์) เขตดินแดง (บริเวณถนนประชาราษฎร์สงเคราะห์) เขตราชเทวี (บริเวณถนนดินแดง) เขตลาดกระบัง (บริเวณถนนหลวงแพ่ง) เป็นต้น

ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว แยกย่อยเป็นสีเขียว A และสีเขียว B โดย

• สีเขียว A สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้เพียงอย่างเดียว สามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของที่ดินประเภทนี้
• สีเขียว B อาคารอาศัยรวมสูงไม่เกิน 23 เมตร และเนื้อที่รวมไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร หากใช้ที่ดินเพื่อการอื่นต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตหนองจอก (บริเวณถนนสุวินทวงศ์) และเขตบางขุนเทียน (บริเวณถนนพระรามที่ 2) FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน) และ OSR (สัดส่วนพื้นที่ว่าง) ค่า FAR (Floor Area Ratio) เป็นพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน หรือสัดส่วนการก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ที่ดินที่มี ได้มาจากการนำพื้นที่ใช้สอยมาหารด้วยพื้นที่ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้ง เช่น FAR เท่ากับ 10 หมายถึง ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) สร้างอาคารตามผังเมืองได้ 10 เท่า คือ 16,000 ตารางเมตร พื้นที่ต่างสี จะมีค่า FAR ต่างกัน ค่า OSR (Open Space Ratio) เป็นพื้นที่ว่างรอบอาคารคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทั้งโครงการ หรือสัดส่วนพื้นที่ว่างของที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง ได้มาจากการนำพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมมาหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของอาคาร เช่น OSR เท่ากับร้อยละ 10 หมายความว่า อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอย สมมติว่า 16,000 ตารางเมตร ต้องมีที่ดินว่าง (ไม่มีอาคารปกคลุม) ร้อยละ 10 ของพื้นที่อาคาร คือ 1,600 ตารางเมตร (เท่ากับ 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่) ข้อกำหนดเรื่องค่า OSR ทำให้การลงทุนสร้างอาคารต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น

ในส่วนของการตรวจดูผังสี ของที่ดิน ผมขอแนะนำวิธีการตรวจสอบด้วยตนเอง แบบง่าย ดังนี้

วิธีการตรวจดูผังสีของที่ดิน ด้วยตัวเองแบบง่ายๆ

1. เข้าไปที่เว็ปไซด์ https://landsmaps.dol.go.th/
2. กรอกข้อมูลตามแปลงฉโนดที่ดินที่ท่าน ต้องการจะตรวจสอบ กรอกข้อมูล : จังหวัด / อำเภอ / เลขโฉนดที่ดิน
3. จากนั้นกดค้นหา
4. ระบบจะแสดงข้อมูลแปลงที่ดิน ที่ท่านค้นหา พร้อมทั้งรายละเอียดต่างๆ ดังภาพลำดับต่อไป การตรวจดูผังสี ของที่ดิน ให้คลิ๊ก กดเลือก "เลเยอร์" ซึ่งปกติจะอยู่ที่บริเวณมุมด้านขวา ของหน้าจอ
5. จากนั้น ให้คลิ๊ก เรื่องหมายถูก คำว่า “ผังเมือง” ระบบจะแสดงข้อมูล ว่าที่ดินของท่านอยู่ในเขตผังเมืองสีอะไร ในตัวอย่างนี้ ที่ดินอยู่ในเขตอำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี เป็นเขตที่ดิน ผังสีม่วงสามารถประกอบกิจการโรงงานได้ ส่วนที่แปลงดินสีเม็ดมะปราง สามารถประกอบกิจการ คลังสินค้าได้
6. กรณี ที่ดินที่อยู่ใน เขตกรุงเทพฯ สามารถทำการค้นหา ประเภทของผังสีที่ดิน ตามขั้นตอนที่กล่าวมาข้างต้นและตรวจสอบ ว่าที่ดินของท่านอยู่ในผังสีใด สามารถประกอบกิจการ อะไรได้บ้าง โดยตรวจเช็คตาม ตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2556

นอกจากนี้ ท่านยังสามารถทำหนังสือสอบถาม ไปยังหน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่น ในเขตที่ดินที่ท่านต้องการตรวจสอบนั้น โดยเอกสารที่ใช้ในการทำหนังสือ สอบถามการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ตามกฎหมายผังเมือง มีดังนี้

1. สำเนาโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่น
2. แผนที่ แผนผังบริเวณที่จะดำเนินการ
3. ระบุกิจการที่ต้องการดำเนินการ ตรวจสอบว่าสามารถประกอบกิจการ ในที่ดินนั้น ได้หรือไม่
4. ให้ระบุ ชื่อ ที่อยู่ของผู้ขอตรวจสอบ ให้ชัดเจน พร้อมแนบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน
5. หนังสือมอบอำนาจ พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน (กรณีมอบอำนาจ) ในส่วนของกฎหมายผังเมือง และการใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีรายละเอียดปลีกย่อย อีกจำนวนมาก

สำหรับท่านที่ ต้องการจะก่อสร้างโรงงาน สร้างโกดัง สร้างคลังสินค้า และอาคารโครงสร้างเหล็ก ให้บริษัทรับเหมาก่อสร้างโรงงาน รับสร้างโกดังสำเร็จรูป โรงงานสำเร็จรูป ที่พักคนงานสำเร็จรูป รับสร้างที่จอดรถ หรือโกดังสำเร็จรูป RANBUILD บริษัท เจตริน เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เราคือผู้รับออกแบบ ผลิต และติดตั้งโกดังและโรงงานสำเร็จรูปมากมายแบบครบวงจร ที่ได้รับการไว้วางใจจากลูกค้าทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่มากมาย ด้วยประสบการณ์การก่อสร้างโกดังมากกว่า 50 โครงการ โดยทีมงานวิศวกร สถาปนิก และช่างก่อสร้างที่มีประสบการทำงานมากกว่า 10 ปี

ติดต่อบริการออกแบบติดตั้งโกดังสำเร็จรูป ที่จอดรถสำเร็จรูป ที่พักคนงานสำเร็จรูป
หรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม ได้ที่ :

Jettarin Engineering Co.,Ltd
Tel. : 092-546-5532
Tel. :  +66 75-329-039 (Office)
Line ID : @jet65
Website : www.jettarinengineering.co.th